A Reforma Tributária finalmente começa a sair do papel e, já a partir do próximo ano, passa a gerar impactos reais no mercado imobiliário. Mais do que ajustes técnicos, ela muda a forma como os impostos são cobrados, declarados e fiscalizados, influenciando diretamente operações de compra, venda, locação e administração de imóveis.
De forma geral, a proposta se apoia em três pilares principais: estimular o crescimento sustentável da economia, gerar emprego e renda e simplificar o sistema tributário brasileiro.
Mas, na prática, o que realmente muda para quem atua no mercado imobiliário? É isso que você vai entender a seguir.
O que muda com o novo sistema tributário (IBS + CBS)?
A Reforma Tributária promove uma reorganização profunda na estrutura de impostos do país, com reflexos diretos no setor imobiliário.
Base legal
- Emenda Constitucional nº 132/2023
- Lei Complementar nº 214/2025
Tributos que deixam de existir
- PIS
- Cofins
- ICMS
- ISS
Novos tributos
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal
Impacto no mercado imobiliário
-
Incidência sobre atividades como incorporação, loteamento, locação, intermediação e administração de imóveis
Quando entra em vigor
- Período de testes a partir de 2026
- Implantação gradual até 2033
Redutores previstos
- Redutor de ajuste: evita a bitributação sobre itens como terreno, serviços e insumos
- Redutor social: protege operações ligadas à habitação popular
Portanto, nesse novo cenário, os chamados locadores profissionais passam a ganhar mais atenção do fisco.
Quem passa a ser tributado com o IBS e a CBS?
Com a Reforma, entram no radar da tributação:
- Pessoas físicas que atuam como locadores de forma recorrente, com mais de três imóveis e renda anual superior a R$ 240 mil com aluguéis;
- Contribuintes que, em qualquer mês do ano, tenham renda superior a R$ 24 mil proveniente de locação;
- Empresas que exploram a locação de imóveis de forma estruturada.
Dessa forma, o foco passa a ser quem atua no mercado de forma profissional ou empresarial.
Como a Reforma Tributária busca reduzir a carga no setor?
Um dos principais objetivos da Reforma é justamente simplificar a tributação e evitar aumento de carga para o mercado imobiliário. Sendo assim, isso acontece com a substituição do modelo atual, composto por diversos impostos, pelo chamado IVA dual, que começa a valer a partir de 2027.
Na prática, isso significa:
- Menos impostos diferentes para administrar;
- Um sistema mais unificado e menos burocrático;
- Regras mais claras, que facilitam o controle e o planejamento financeiro.
Segundo o governo, essa reorganização não cria novos tributos para o setor, mas torna a cobrança mais transparente e eficiente.
Reduções específicas para o mercado imobiliário!
Além da simplificação, a Reforma definiu reduções importantes:
- 70% de redução nas alíquotas aplicadas às operações de locação de imóveis
- 50% de redução nas demais atividades imobiliárias, como compra e venda
Com isso, a intenção é preservar o equilíbrio do setor e, de acordo com o Ministério da Fazenda, até diminuir a pressão tributária sobre o mercado imobiliário.
Isenções e casos especiais
Nem todas as operações serão impactadas da mesma forma. A Reforma prevê isenções que beneficiam principalmente operações de menor porte.
- Locação de até três imóveis por pessoa física: isenta do IVA dual se a renda anual não ultrapassar R$ 240 mil
- Aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais: totalmente isentos por meio do redutor social
- Pessoas jurídicas e grandes proprietários: passam a ser tributados apenas quando ultrapassam esses limites ou atuam de forma empresarial
Sendo assim, esse modelo busca proteger famílias de menor renda e pequenos investidores, concentrando a tributação nas operações de maior volume.
Como o setor imobiliário deve se preparar para a reforma tributária?
Com regras mais claras, maior fiscalização e novas obrigações, a organização passa a ser um fator decisivo para imobiliárias, administradoras e locadores profissionais. Sendo assim, ter controle sobre contratos, valores recebidos, limites de isenção e operações tributáveis deixa de ser apenas uma boa prática e passa a ser uma necessidade.
Nesse contexto, sistemas de gestão como o Univen e o Uniloc se tornam aliados estratégicos, ajudando a centralizar informações, organizar contratos de locação, acompanhar receitas, manter histórico de operações e garantir mais segurança no cumprimento das novas exigências fiscais.
Contudo, mais do que se adaptar à Reforma Tributária, o desafio do setor imobiliário será usar a tecnologia a favor da gestão, da conformidade e da sustentabilidade do negócio nos próximos anos.